Cómo Puedes vender una Casa con Hipoteca.

14  ¿Cómo vender tu casa hipotecada?

Como vendedor puedes encontrarte ante la situación de querer vender tu casa hipotecada, de primeras puede parecer un problema, pero las soluciones son varias, cabe tener en cuenta que cada caso tiene unas necesidades propias, así que expondremos las diferentes circunstancias a las que puedes tener que hacer frente.

De primeras, tienes dos opciones: vender por encima del importe de la hipoteca o vender por debajo.

Lo primero que deberás saber es por cuánto dinero compraste el piso, qué cantidad de hipoteca te queda pendiente y por cuánto vas a poder vender el inmueble. Así, podrás decidir que opción es la que más te conviene: cancelación de hipoteca, subrogación o hipoteca puente.

Se puede vender un apartamento hipotecado

Aqui no nos andamos con rodeos: Sí, puedes vender un piso con hipoteca. Además, se puede vender un piso hipotecado en las mismas condiciones que si no la tuviera. Y ¿Como vender un piso con hipoteca? Pues existen muchas fórmulas para hacerlo y te las explicamos a continuación.

Cancelación de hipoteca por venta de vivienda

La opción más utilizada es esta, dado que se puede proceder a la cancelación de la hipoteca por venta de la vivienda ante notario, justo en el mismo momento que se firma la venta. En esta opción pueden darse dos casos según el precio de venta del piso:

Si has vendido tu piso por encima del valor que te quede pendiente de hipoteca, podrás cancelarla directamente ante el notario. Una parte del cheque que te den por la venta del piso irá destinado a la cancelación de la hipoteca. La otra parte del cheque, puedes ingresarla en cualquier cuenta de la que seas titular. Para realizar este trámite, debes pedir un certificado de deuda a tu entidad bancaria. Posteriormente, tras la firma ante notario, es la parte compradora quien queda obligado a registrar la cancelación de deuda en el Registro.

Si has vendido tu piso por debajo del valor pendiente de abono de la hipoteca, aunque abones la totalidad del dinero de la venta al banco en concepto de cancelación de hipoteca, aún te quedará un préstamo pendiente con la entidad bancaria. Eso sí, esta nueva deuda no significa que aún te quede una deuda hipotecaria pendiente de pago. Esta deuda es simplemente un nuevo préstamo, por lo que deberás hacer antes estos cálculos para saber si te merece la pena vender tu piso ahora. Puedes decidir no hacerlo, en caso de que tengas argumentos sólidos de que el valor de mercado de tu piso subirá próximamente. Estas subidas pueden ser causadas por subida de los precios de mercado, revalorización de la ubicación del inmueble, reforma del piso que haga aumentar su valor de mercado.

Recibimos Muchas Consultas.

Actualmente, recibimos muchas consultas diciendo: “quiero vender mi piso por lo que me queda de hipoteca”. Esto sucede por culpa de la burbuja inmobiliaria: se compraron un piso por 300.000 euros que actualmente vale 230.000 y les queda una hipoteca aún del mismo importe aproximadamente. Lo que os aconsejamos en estos casos es que analicéis todas las opciones que os estamos explicando (venta, subrogación o hipoteca puente) y dependiendo de vuestro caso os convendrá una u otra. Aunque os enfade esta situación, tenéis que pensarlo en frío dado que ahora el mercado se está recuperando y este año aún se esperan subidas. Por lo tanto, al final de año es previsible que tu inmueble pueda aumentar su valor.

El trámite de la cancelación de la hipoteca por venta de vivienda puede ser un tanto lioso, pero vamos a intentar simplificarlo. El mismo día de la Escritura deberemos aportar el Certificado de Deuda Pendiente y el trámite se hará en ese mismo momento. Ya quedaría registrado ante notario el pago y cancelación de la hipoteca, de manera que el comprador tendría la seguridad de estar comprando su nueva casa libre de cargas. Tras esto, se debe realizar el levantamiento del registro del que se encarga el notario o tu entidad bancaria. En ocasiones, se lavan las manos y te toca hacerlo tú mismo. En cualquier caso, es tu obligación hacerte cargo del gasto de este último trámite.

 

Hacer un Tramite de  Subrogación.

Otra de las opciones que existen para vender una casa hipotecada es transmitir la deuda hipotecaria al comprador del inmueble. Este trámite es comúnmente conocido como subrogación de la hipoteca que es cúando el vendedor transmite su hipoteca al comprador. Se tiene que contar con el beneplácito del comprador y con la aprobación del banco. La entidad bancaria estudiará el perfil de riesgo del nuevo deudor para asegurarse de que podrá hacer frente a los pagos de la hipoteca. En caso de ser aprobado, el banco te podrá cobrar las comisiones derivadas del estudio, tramitación y subrogación.

Se lleva haciendo durante muchos años y la ventaja reside en el ahorro del IAJD (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados), ya que al subrogar la hipoteca en cualquier banco no tienes que pagar dicho impuesto. Cabe apuntar que la subrogación se utiliza como forma de pago del valor total del inmueble, pero lo más probable es que aún quede cierto valor a favor del vendedor. Con lo cual, deberás llegar a un acuerdo con el comprador, que debería compensar esta cantidad para terminar de pagar el valor total del inmueble.

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