Tres Trucos Legales y Fáciles Para Vender tu Casa con Hipoteca.

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Venda fácil tu casa con hipoteca.

Si quieres vender una casa con hipoteca, este artículo te interesa. Vamos a explicarte cuando podrás cancelar tu hipoteca con la venta de tu vivienda, cuándo podrás transmitir tu hipoteca al comprador e incluso cuando podrás realizar una hipoteca puente.

se vende casa 3 plantas
Lo primero que deberás saber es por cuánto dinero compraste la casa, qué cantidad de hipoteca te queda pendiente y por cuánto vas a poder vender el inmueble. Así, podrás decidir que opción es la que más te conviene: cancelación de hipoteca, subrogación o hipoteca puente.

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La mayoría de nosotros, cuando compramos una casa, necesitamos el apoyo de un préstamo bancario para poder pagar la vivienda. En ese caso, nos estamos comprometiendo con una hipoteca durante varios años para financiar el pago total. Pero hay ocasiones en las que el deudor desea vender la casa y no ha terminado de pagar la hipoteca, ya sea por un divorcio o porque la familia se hace más grande y se necesita una casa más grande, por ejemplo. En deplace os aportamos los pasos a seguir si estás en esa te situra, para que puedas hacerlo de la manera más efectiva y puedas vender tu casa con hipoteca en Madrid lo más rápido posible.
Hay diferentes formas de hacerlo, según la situación en la que se encuentre la hipoteca, el inmueble y el mercado inmobiliario en ese momento.

Liquidar mi hipoteca con la venta del inmueble.

Este caso es el que siempre se desea desde un primer momento. La persona que quiere vender la casa con la hipoteca, piensa en encontrar un comprador que le pague un importe mayor que lo restante que queda de la hipoteca. Como decíamos antes, el mercado inmobiliario tiene bastantes variaciones constantemente, por lo que antes de poner a la venta la casa, habría que hacer una valoración y, en algunos casos, la vivienda está valorada en un importe mayor que el importe con el que se compró.

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De esta manera, cuando la vivienda se ponga a la venta se le daría un importe mayor del que tenía en un principio. Cuando se consiga un comprador y acudan al notario para firmar la escritura, se destinará una parte al vendedor y otra a la entidad bancaria para liquidar la hipoteca.
Previo a todo ello el vendedor tiene que pedir un certificado de deuda en su banco. El banco del comprador hará un cheque a nombre de ese banco. Es responsabilidad del comprador ir al Registro a registrar la cancelación de deuda.

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

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Otra de las opciones que existen para vender una casa hipotecada es transmitir la deuda hipotecaria al comprador del inmueble. Este trámite es comúnmente conocido como subrogación de la hipoteca que es cúando el vendedor transmite su hipoteca al comprador. Se tiene que contar con el beneplácito del comprador y con la aprobación del banco. La entidad bancaria estudiará el perfil de riesgo del nuevo deudor para asegurarse de que podrá hacer frente a los pagos de la hipoteca. En caso de ser aprobado, el banco te podrá cobrar las comisiones derivadas del estudio, tramitación y subrogación.

Se lleva haciendo durante muchos años y la ventaja reside en el ahorro del IAJD (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados), ya que al subrogar la hipoteca en cualquier banco no tienes que pagar dicho impuesto. Cabe apuntar que la subrogación se utiliza como forma de pago del valor total del inmueble, pero lo más probable es que aún quede cierto valor a favor del vendedor. Con lo cual, deberás llegar a un acuerdo con el comprador, que debería compensar esta cantidad para terminar de pagar el valor total del inmueble.

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Subrogar la hipoteca y ofrecer la venta a un precio asequible al comprador.

Viniendo del ejemplo anterior, habría que continuar con los mismos pasos: tasar el valor de la vivienda y ponerla a la venta. En este caso, la hipoteca no se liquida totalmente con el pago del comprador. Es decir, el comprador paga en metálico una parte al vendedor y se hace cargo de la hipoteca.

La pregunta es: ¿quién accedería a pagar al vendedor y “heredar” una hipoteca? Pues para hacer una venta como esta, el precio de la casa tiene que ser muy atractivo y ofrecer al comprador muchas facilidades para obtener la propiedad. El proceso tras encontrar a una persona interesada pasa por ir al banco con esta persona y una persona responsable del banco en el que tienes domiciliada la hipoteca, a un notario para firmar la escritura de compraventa y formalizar la compra y la continuidad de la hipoteca por parte del comprador.


Hipotecas puente, pasar de una casa a otra sin problemas

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Si nos encontramos en el caso de que queramos vender nuestra casa porque queremos obtener una propiedad que valga más barata, con una nueva hipoteca, podemos proponerle al banco una hipoteca puente. Esta opción sería la más beneficiosa si se tratara de esa causa por la que se vende la casa, ya que podrías adquirir una nueva vivienda incluso antes de haber vendido la anterior.
Sin embargo, esta sería la opción con más riesgos, ya que se unificarían, por un tiempo, las dos hipotecas en un solo préstamo. Es decir, estaríamos pagando a la vez dos hipotecas hasta que se venda el inmueble del que se quiere desprender el vendedor. Una vez vendido, se cancelará la primera hipoteca, que sería liquidada o subrogada por el comprador, y se continuaría pagando la hipoteca de la nueva casa adquirida.

 

Vender vivienda con hipoteca

Si has vendido tu piso por encima del valor que te quede pendiente de hipoteca, podrás cancelarla directamente ante el notario. Una parte del cheque que te den por la venta del piso irá destinado a la cancelación de la hipoteca. La otra parte del cheque, puedes ingresarla en cualquier cuenta de la que seas titular. Para realizar este trámite, debes pedir un certificado de deuda a tu entidad bancaria. Posteriormente, tras la firma ante notario, es la parte compradora quien queda obligado a registrar la cancelación de deuda en el Registro.

 

Si has vendido tu piso por debajo del valor pendiente de abono de la hipoteca, aunque abones la totalidad del dinero de la venta al banco en concepto de cancelación de hipoteca, aún te quedará un préstamo pendiente con la entidad bancaria. Eso sí, esta nueva deuda no significa que aún te quede una deuda hipotecaria pendiente de pago. Esta deuda es simplemente un nuevo préstamo, por lo que deberás hacer antes estos cálculos para saber si te merece la pena vender tu piso ahora. Puedes decidir no hacerlo, en caso de que tengas argumentos sólidos de que el valor de mercado de tu piso subirá próximamente. Estas subidas pueden ser causadas por subida de los precios de mercado, revalorización de la ubicación del inmueble, reforma del piso que haga aumentar su valor de mercado.

 

Actualmente, recibimos muchas consultas diciendo: “quiero vender mi piso por lo que me queda de hipoteca”. Esto sucede por culpa de la burbuja inmobiliaria: se compraron un piso por 300.000 euros que actualmente vale 230.000 y les queda una hipoteca aún del mismo importe aproximadamente. Lo que os aconsejamos en estos casos es que analicéis todas las opciones que os estamos explicando (venta, subrogación o hipoteca puente) y dependiendo de vuestro caso os convendrá una u otra. Aunque os enfade esta situación, tenéis que pensarlo en frío dado que ahora el mercado se está recuperando y este año aún se esperan subidas. Por lo tanto, al final de año es previsible que tu inmueble pueda aumentar su valor.

 

El trámite de la cancelación de la hipoteca por venta de vivienda puede ser un tanto lioso, pero vamos a intentar simplificarlo. El mismo día de la Escritura deberemos aportar el Certificado de Deuda Pendiente y el trámite se hará en ese mismo momento. Ya quedaría registrado ante notario el pago y cancelación de la hipoteca, de manera que el comprador tendría la seguridad de estar comprando su nueva casa libre de cargas. Tras esto, se debe realizar el levantamiento del registro del que se encarga el notario o tu entidad bancaria. En ocasiones, se lavan las manos y te toca hacerlo tú mismo. En cualquier caso, es tu obligación hacerte cargo del gasto de este último trámite.
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Si has vendido tu piso por debajo del valor pendiente de abono de la hipoteca, aunque abones la totalidad del dinero de la venta al banco en concepto de cancelación de hipoteca, aún te quedará un préstamo pendiente con la entidad bancaria. Eso sí, esta nueva deuda no significa que aún te quede una deuda hipotecaria pendiente de pago. Esta deuda es simplemente un nuevo préstamo, por lo que deberás hacer antes estos cálculos para saber si te merece la pena vender tu piso ahora. Puedes decidir no hacerlo, en caso de que tengas argumentos sólidos de que el valor de mercado de tu piso subirá próximamente. Estas subidas pueden ser causadas por subida de los precios de mercado, revalorización de la ubicación del inmueble, reforma del piso que haga aumentar su valor de mercado.

Actualmente, recibimos muchas consultas diciendo: “quiero vender mi piso por lo que me queda de hipoteca”. Esto sucede por culpa de la burbuja inmobiliaria: se compraron un piso por 300.000 euros que actualmente vale 230.000 y les queda una hipoteca aún del mismo importe aproximadamente. Lo que os aconsejamos en estos casos es que analicéis todas las opciones que os estamos explicando (venta, subrogación o hipoteca puente) y dependiendo de vuestro caso os convendrá una u otra. Aunque os enfade esta situación, tenéis que pensarlo en frío dado que ahora el mercado se está recuperando y este año aún se esperan subidas. Por lo tanto, al final de año es previsible que tu inmueble pueda aumentar su valor.
El trámite de la cancelación de la hipoteca por venta de vivienda puede ser un tanto lioso, pero vamos a intentar simplificarlo. El mismo día de la Escritura deberemos aportar el Certificado de Deuda Pendiente y el trámite se hará en ese mismo momento. Ya quedaría registrado ante notario el pago y cancelación de la hipoteca, de manera que el comprador tendría la seguridad de estar comprando su nueva casa libre de cargas. Tras esto, se debe realizar el levantamiento del registro del que se encarga el notario o tu entidad bancaria. En ocasiones, se lavan las manos y te toca hacerlo tú mismo. En cualquier caso, es tu obligación hacerte cargo del gasto de este último trámite.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
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Tres Trucos Legales, y Fáciles Para, Vender tu Casa, con Hipoteca,

Otra de las opciones que existen para vender una casa hipotecada es transmitir la deuda hipotecaria al comprador del inmueble. Este trámite es comúnmente conocido como subrogación de la hipoteca que es cúando el vendedor transmite su hipoteca al comprador. Se tiene que contar con el beneplácito del comprador y con la aprobación del banco. La entidad bancaria estudiará el perfil de riesgo del nuevo deudor para asegurarse de que podrá hacer frente a los pagos de la hipoteca. En caso de ser aprobado, el banco te podrá cobrar las comisiones derivadas del estudio, tramitación y subrogación.
Se lleva haciendo durante muchos años y la ventaja reside en el ahorro del IAJD (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados), ya que al subrogar la hipoteca en cualquier banco no tienes que pagar dicho impuesto. Cabe apuntar que la subrogación se utiliza como forma de pago del valor total del inmueble, pero lo más probable es que aún quede cierto valor a favor del vendedor. Con lo cual, deberás llegar a un acuerdo con el comprador, que debería compensar esta cantidad para terminar de pagar el valor total del inmueble.

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Queremos destacar que el papel principal lo juegan comprador y vendedor. El banco tan solo debe aceptar la subrogación, rechazarla o no pronunciarse. Esto es importante, pero aun así en el contrato de compraventa sería válido salvo que se especifique lo contrario en el mismo. Lo normal es que el vendedor siga con la hipoteca pendiente y el comprador sea deudor del vendedor por la compraventa del inmueble. Por ello, en caso de que el comprador caiga en impago, el vendedor podrá ir contra él. Este caso no es muy habitual, pero puede darse y no sería de tu agrado dado que tendrías que hacer frente a dos pleitos: contra el comprador por no llevar a cabo la subrogación y contra el banco que te exigirá el pago de la hipoteca.

EL PAIS

También puede darse el caso en el que la entidad bancaria no se pronuncie al respecto, por lo que el contrato seguiría siendo válido a todos los efectos.
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¿Qué es una hipoteca puente?
Otra respuesta a cómo vender una casa hipotecada es esta opción. ¿Y qué es una hipoteca puente? Pues nace como consecuencia de la necesidad de comprar una vivienda mientras se pone a la venta la que ya tienes en propiedad. Aunque es un proceso que se realiza en pocas ocasiones, puede que te interese si tienes pensado comprarte otra vivienda. En vez de pagar dos hipotecas al mismo tiempo y por separado, se pagaría una sola hipoteca unificada. El importe es menor que si lo hiciésemos por separado y, además, tienes obligación de vender tu piso antiguo. Así, cuando lo consigas vender podrás cancelar la parte correspondiente a la hipoteca antigua y se formalizaría la hipoteca tradicional para el nuevo inmueble.

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