Creatividad en los bienes raíces: Pensar fuera de la caja.

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La creatividad y los  bienes raíces

La inversión en bienes inmuebles ha sido un negocio fructífero por miles de años. En el mundo siempre han existido propietarios e inquilinos, vendedores y compradores. En este mundo de propiedades, el rol de la creatividad es abrirnos los ojos para ver más allá de lo obvio y de esta forma determinar si una compra es rentable o no.

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La inversión en bienes inmuebles ha sido un negocio fructífero por miles de años. En el mundo siempre han existido propietarios e inquilinos, vendedores y compradores. En este mundo de propiedades, el rol de la creatividad es abrirnos los ojos para ver más allá de lo obvio y de esta forma determinar si una compra es rentable o no.

Los empresarios del pasado

Muchos de los que crearon riquezas con bienes raíces no empezaron siendo ricos. Aún sin poseer dinero, contaban con otro tipo de capital: estrategias creativas y la habilidad para desarrollarlas. El mercado de los inmuebles es hoy en día exclusivo para creativos y emprendedores, quienes a pesar de no tener recursos económicos abundantes, se atreven a proponer negocios que resultan siendo exitosos.

Carlos Devis Entrevista Con Javier Castro Piloto De Avión y Profesor en Bienes Raíces

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– CARLOS

Porque invertir en apartamentos en estrato popular, es mejor negocio que en casas más costosas. Nos cuenta JAVIER CASTRO de Bogotá, como eligen una propiedad para que sea fácil arrendar,  como calcula los números y como se tiene en cuenta lo que necesitan sus arrendatarios desde antes de comprar, y como elige sus inquilinos como ha evitado tener problemas a pesar de tener propiedades que ya le permiten retirarse.

 

Esta entrevista esta prima de herramientas súper sencillas que te ayudarán a tener más claridad de este nicho espectacular, para arrendar en cualquier país para invertir mejor.

Estás en ingresos reales con bienes raíces con Carlos Debis, lo bueno, lo malo y lo feo, de la inversión inmobiliaria directamente de quienes lo hacen todos los días.

Bueno Javier como lo dijimos en la introducción eres un piloto en Colombia gana muy buen dinero y tiene el talento de ser organizado financieramente, y es un inversionista en bienes raíces, y tienes 43 años y ya tiene la posibilidad de retirarse, porque ha invertido en bienes raíces en forma disciplinada muy segura muy sobria es una persona como ustedes lo van a ver muy muy muy discreto muy sobrio muy modesto.

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Javier cuéntanos un poquito antes de entrar a bienes raíces ¿cuál es la importancia de la organización financiera para invertir en bienes  raíces, porque mucha gente quiere invertir en bienes raíces pero no comienza  arreglando el tubo donde se está saliendo toda su liquidez y su agua.

– JAVIER

Porque invertir en apartamentos en estrato popular, es mejor negocio que en casas más costosas. Nos cuenta JAVIER CASTRO de Bogotá, como eligen una propiedad para que sea fácil arrendar,  como calcula los números y como se tiene en cuenta lo que necesitan sus arrendatarios desde antes de comprar, y como elige sus inquilinos como ha evitado tener problemas a pesar de tener propiedades que ya le permiten retirarse.Claro si Carlos yo lo que pienso principalmente antes de aventurarse en cualquier inversión es que lo que la gente tiene que hacer es ajustar sus finanzas personales ahí nace todo. Ajustar las finanzas personales, balancear el presupuesto mensual, si es que los ingresos son mensuales, si son regulares, si son irregulares, saber a cuantos hacienden mis gastos , saber cuánto puedes ahorrar de su ingreso, para dedicarlo a las inversiones si esos números no cuadran, ver el resultado de estas cuentas, si el ahorro es muy pequeño,  pues debemos reajustar los gastos y parece un tema sencillo pero no hay tal, una vital y mucha gente que llega a fin de mes y puede estar descuadrado, cuando digo descuadrado es que no sabe en qué gastó 100 dólares 500 mil dólares, que si uno se organiza pues ese flujo de dinero o ese excedente de dinero lo puede dirigir hacia las inversiones, entonces el primer paso es finanzas personales, el segundo paso es escoger un nicho de inversiones con el cual uno se sienta cómodo, se siente a gusto para enfocarse en él, y obtener los mejores resultados de ese trabajo.

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Y si iniciando uno nadie le enseña a uno de inversiones, con el que yo conozca y me sienta cómodo no existe, pues sencillamente empezar a educarse a aprender hay muchísimas opciones de negocios por internet, hay negocios inmobiliarios, inversiones en bolsa, lo que ustedes quieran ¿yo que recomendaría? pues sencillamente en buscar el que uno crea que es el más afín con las condiciones y con la persona y empezar a aprender de él, empezar a aprender qué es invertir en educación financiera para reducir pues el panorama de riesgos, cuando definitivamente me vaya a lanzar a la inversión entonces son como los dos puntos básicos primero finanzas personas, el segundo enfocarse en un en un nicho y tercero pues apuntar la artillería inicialmente educarse para luego terminar invirtiendo.

– CARLOS

Bueno lo de finanzas personales es un tema que vamos a usar en otro  programa de finanzas personales porque lo que la mayoría de las personas que no están educadas dicen, cuando escuchan lo que tú estás diciendo, es bueno pero si es que yo que más ahorro es que tengo muchos gastos ese es el argumento que quizás cuando tú hablas con tus colegas que ganan mucho dinero también,  y que no están tan organizados que te dicen cuando tú les dices bueno pero hay que ahorrar.

– JAVIER

Sí claro tengo amigos que son la gran mayoría son empleados igual que yo, con unos muy buenos ingresos y resulta que están sin dinero siempre al fin de mes, sin ir a ningún caso específico la mayoría de las veces lo que ocurre es que entran en deudas muy grandes antes de invertir  en apartamentos en Bogotá entonces le dan prioridad al gasto, que a la inversión y ahí creo que es uno de los puntos más graves uno de los  peores errores que podemos cometer, si esta gente de muy buenos ingresos desde su juventud le da prioridad a la inversión y no al gasto, se pueden estar retirando organizadamente diez años de trabajo, pero no entonces resulta que los gastos empiezan desde el año cero. En gastos exorbitantes que en el momento en que pierden su ingreso como empleados pues perdieron todo eso que hicieron, porque no comprar casas, no  van a poder sostener las deudas que han contraído con los bancos.

 Como un denominador es que se le da la prioridad a los gastos antes que la inversión en finca raiz. Tenemos sí o sí que darle es prioridad a la inversión, no solamente financiera como tal, sino en la preparación de la que estamos hablando, y fíjate que en últimas cuando las personas no pueden bajar los gastos yo tengo que poder bajar los gastos o si no la vida me los va a bajar a las malas.

Como un denominador es que se le da la prioridad a los gastos antes que la inversión en finca raiz. Tenemos sí o sí que darle es prioridad a la inversión, no solamente financiera como tal, sino en la preparación de la que estamos hablando, y fíjate que en últimas cuando las personas no pueden bajar los gastos yo tengo que poder bajar los gastos o si no la vida me los va a bajar a las malas.

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– CARLOS

Cierto es que así es entonces es mejor que yo listo, si estoy viviendo en una casa grande  que no puedo pagar, si estoy teniendo el automóvil  que es más de lo que yo puedo pagar,  o los viajes que no puedo pagar, pues entonces no hacerlos, así es que me toca cambiar a mis  hijos de colegio o lo que sea pero en últimas tengo que ajustar mi presupuesto, algo que yo puedo pagar, a algo menos de lo que yo puedo, porque si no voy a terminar quebrado, claro sí la gente lo ve así desde el principio la cosa es muchísimo más fácil.

– JAVIER

Les explicó a todos los alumnos  de finanzas  personales ahorra por lo menos el 10% de su salario, entonces la gente cree que es que yo voy a ahorrar lo que pueda después de cubrir los gastos y resulta que no hay tal, es todo lo contrario si yo vendo mil dólares 10 mil 20 mil el número que sea si yo gano mil dólares lo primero que tengo que hacer es separar los 100 dólares que es el 10% de mi ahorros es decir paguese a usted mismo primero y luego a todo el andamiaje de gastos y todo de cómo voy a vivir y todo lo que quiero comprar y todo lo que quiero gastar y va a funcionar con base a los 900 dólares restantes es decir los 100 de la del ahorro que posteriormente van a convertir en inversión son intocables,  pero resulta que lo hacemos al revés, resulta que empezamos a gastar a gastar regresar a pagar cuentas y al final de mes me sobraron 20 dólares entonces llegó a fin de este mes no pude, y dicen pero el otro mes si lo voy a ser yo le voy a ahorrar 20 dólares pero es todo lo contrario y además sacar esos ahorros y como tú dices no es para la emergencia, no es para el viaje de la familia, eso es para ti dentro de 20 años, esta plata es intocable es únicamente para inversión o si no nunca voy a tener, porque la plata es fácil de gastarla eso es lo más fácil.

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Por ejemplo uno de los elementos tan sencillos como eso el ahorro, quien tiene mentalidad de consumidor ahorra lo que le sobra, quien tiene mentalidad de inversionista ahorra primero lo de invertir y piensa en el futuro y ese es sólo uno de los elementos, pero vamos a enfocarnos en lo de los bienes raíces, el segundo elemento que tú mencionaste ahora es elegir un nicho, la mayoría de las personas cuando hablan de invertir en bienes raíces, piensan en comprar una propiedad en la que ellos vivirían qué piensas de eso

– CARLOS

Por ejemplo uno de los elementos tan sencillos como eso el ahorro, quien tiene mentalidad de consumidor ahorra lo que le sobra, quien tiene mentalidad de inversionista ahorra primero lo de invertir y piensa en el futuro y ese es sólo uno de los elementos, pero vamos a enfocarnos en lo de los bienes raíces, el segundo elemento que tú mencionaste ahora es elegir un nicho, la mayoría de las personas cuando hablan de invertir en bienes raíces, piensan en comprar una propiedad en la que ellos vivirían qué piensas de eso.

– JAVIER

Ok. sí ese es uno también de los errores principales hay que separar muy bien. Una cosa es la inversión y otra cosa es mi vida personal, donde yo quiero vivir como lo quiero hacer que me gustaría que tuviera mi casa, mi propiedad, mi apartamento, eso es una cosa muy diferente y tenemos que aprender a separarlos, me explico si yo tengo cien mil dólares la persona sin entrenamiento financiero y sin entrenamiento de inversiones en finca raíz lo que va a buscar es una casa o una propiedad en la cual le gustaría vivir y resulta que no tiene que ser muy descarnados así yo tengo cien mil dólares.

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Si a mí me venden un baño portátil en el metro de Nueva York  y eso me va a rentar mil dólares mensuales, lo compro que si yo no evidenciaba yo voy detrás del flujo de efectivo, entonces hay que pensarlo tan solo como eso si esos 100 mil dólares me van a dar un baño medio caído, pero que ese baño me va a producir dinero mes tras mes con un horizonte de tiempo muy largo yo digo no, yo prefiero comprar el baño de 100 mil que un lindo apartamento al frente de la playa, esa parte es el principio difícil de concebir y de separar.

– CARLOS

Y la gente dice voy a comprar ese apartamento grande y  lindo junto a la playa que además lo podemos usar en diciembre cuando vayamos con la familia y eso no funciona cierto.

Y la gente dice voy a comprar ese apartamento grande y  lindo junto a la playa que además lo podemos usar en diciembre cuando vayamos con la familia y eso no funciona cierto.

– JAVIER

Por supuesto porque entonces se convierte es un gasto, las personas también dicen voy a invertir esto que además nos sirve en ocasiones. Después solo para ir a ver la propiedad les toca gastar mil o dos mil dólares para ir a hacer cualquier cosa de administración de la propiedad, más los gastos de mantenimiento que en propiedades de vacaciones son propiedades que quedan lejos, son altísimos luego termina siendo una carga financiera increíble y lo que tú estás mencionando es mirar cada inversión como un centro de costos independiente, que genere los ingresos para que la inversión que yo pongo en eso sea rentable.

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– CARLOS

Ahora lo del baño no significa que yo invierta en cualquier negocio que me digan que es bueno que como porque muchas personas les dicen que este negocio es bueno y van y hacen lo que les dice esa persona como claro, como elegir algo que realmente sea seguro y rentable claro bueno lo del baño es una cuestión más gráfica.

– JAVIER

No pero es un buen ejemplo porque tú estás hablando de la rentabilidad y de algo que es un poco raro cierto, es como si me venden un localito en el metro de Nueva York en uno de estos puntos donde pasan las doscientas mil personas al día para vender el periódico, cierto eso por ejemplo es entonces que como una persona sabe si es buen negocio la gente va diciendo es que esto da billete como loco,  pero en últimas como no caer en eso de meterme en el negocio que después terminó perdiendo dinero.

Claro bueno ahí en ese caso lo que yo hago es sencillamente un estudio, pero desde muchísimos ángulos no normalmente la gente lo que hace es ver un apartamento y si hay algo que emocionalmente lo conecta va a tender a pensar que es una buena inversión.

No pero es un buen ejemplo porque tú estás hablando de la rentabilidad y de algo que es un poco raro cierto, es como si me venden un localito en el metro de Nueva York en uno de estos puntos donde pasan las doscientas mil personas al día para vender el periódico, cierto eso por ejemplo es entonces que como una persona sabe si es buen negocio la gente va diciendo es que esto da billete como loco,  pero en últimas como no caer en eso de meterme en el negocio que después terminó perdiendo dinero.

Me explicó, cuando yo era niño e iba a la casa de mi abuelita esa casa tenía un patio muy grande en el que jugabamos todos mis primos, y pensaba cuando yo me vuelva adulto y si me cruzo con alguna propiedad de similares características voy a estar automática y subconscientemente enganchado a hacer esa compra,  pero puedo dejar de lado muchísimas otras cosas. La casa se puede estar cayendo, la casa puede tener problemas hidráulicos graves, puede estar mal ubicada, puede ser que está en medio de una zona llena de ruido, pero subconscientemente como me transporta a mi infancia en la que yo jugaba con mis primos, digo no, esta casa tiene que ser la mía.

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– CARLOS

Primer error y tomar una decisión emocional y no con mesura.

– JAVIER

Exactamente entonces tenemos que dejar de lado la parte emocional y centrarnos definitivamente en los números que es lo que uno analiza en términos generales,  la propiedad por dentro es decir dentro de sus paredes dentro de sus linderos se puede mejorar, es susceptible de mejorar yo puedo siquiera tumbarla y volverla a hacer,  pero lo que no estoy en capacidad de mejorar es el entorno, no está dentro de mis capacidades construir una línea de metro que pase a tres cuadras a cinco cuadras de la propiedad, eso no lo puedo hacer, no estoy en capacidad de mejorar los niveles de seguridad de criminalidad, no estoy en capacidad de construir un centro comercial en las cercanías que me probéa todos los servicios bancarios, de alimentación, de compras, de diversión, eso no lo puedo hacer.

 

Entonces le dice que la primera parte del estudio de cada propiedad es ver el entorno. Las cosas que yo no puedo cambiar, entonces tengo que buscar cosas que sean realmente buenas y por último la zona esa es la primera parte, y la segunda parte si es analizar ya la propiedad como tal en qué situación está, requiere reparación no requiere reparación, para que la quiero es decir que destino le quiero dar, para hacer un flipping que es decir para comprar y luego vender, para comprar especular y vender o la quiero comprar para rentar, y probeerme un flujo de efectivo mensual, que va a crecer sí o sí a lo largo de los años, entonces esa es la segunda parte del enfoque y lo otro es buscar no sólo uno, dos o tres, tenemos que buscar 50 propiedades para escoger una, 70 100 para escoger una ese es finalmente el trabajo, es el quehacer de este negocio y si yo escojo entre 50 pues voy a estar muchísimo más seguro que la decisión que tome es la correcta.

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– CARLOS

Bueno pero vamos con la primera parte cuando tú dices que este el centro comercial que está la seguridad otra vez no es necesariamente ese centro comercial al que tú irías ni el barrio en el que tú vivirías entonces cuáles son esos criterios que tú buscas en tus inversiones, para una propiedad qué tú estarías interesado en comprar o sea como escogería. Es bueno pero que como hago para escoger o en donde escojo.

Bueno pero vamos con la primera parte cuando tú dices que este el centro comercial que está la seguridad otra vez no es necesariamente ese centro comercial al que tú irías ni el barrio en el que tú vivirías entonces cuáles son esos criterios que tú buscas en tus inversiones, para una propiedad qué tú estarías interesado en comprar o sea como escogería. Es bueno pero que como hago para escoger o en donde escojo.

– JAVIER

Ok bueno entonces lo primero en ciudades grandes como la que yo vivo el transporte público es muy importante entonces yo vivo aquí en Bogotá, definitivamente tiene que estar la propiedad en cercanías de transporte público, entonces nuevamente tenemos que separarnos de lo que pensamos para que transporte público si yo tengo 1, 2 o 3 carros yo nunca me va a montar en un metro, en un bus, yo no lo tengo que hacer, bueno eso es usted pero la persona que va a alquilar su propiedad seguramente tiene o no tiene transporte privado, pero adicionalmente ahí tiene que interactuar con mucha más gente no se crea, como la empleada del servicio, tiene que transportarse en servicio público, en los hijos que van al colegio o ir donde los amigos para hacer un trbajo en grupo y que no manejan todavía o no tienen carro, sí exacto entonces, por supuesto entonces ese tipo de cosas se deben evaluar, yo lo que primero evaluo luego es el transporte público que sea de fácil acceso, pero que tampoco esté tan cerca de la propiedad como para que la llene de ruido, de inseguridad de pronto, entonces yo evaluó que esté entre 3 y 5 cuadras, es decir que si yo salgo de esa propiedad y voy a caminar tres cuadras yo pueda tomar el transporte que me puede dejar donde necesito trabajar o estudiar o lo que sea.

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Ya hay otras formas digamos más más avanzadas, que Carlos seguramente les va a enseñar después y es apalancarse en la tecnología para el caso del que estamos hablando, entonces se puede uno ir al Google Earth la aplicación de Google para ver ciudades, para ver terrenos, para ver todas estas cosas y uno lo que hace es visualmente trazar dónde es que están esas troncales de transporte público y  en el mismo mapa trazar las tres o cinco cuadras que uno quiera para que la propiedad esté ahí y luego si mira exactamente dónde es eso, ya tiene una idea mucho más gráfica de cuál es la zona donde va a buscar.

Entonces bueno con ese mismo Google esto no puede hacer lo de las vías puede hacerlo de los centros comerciales como decía Carlos no es el que yo quisiera, en el que yo quisiera estar y en todo, todos los días sino uno que provee los servicios básicos que necesita la gente, que necesita ir a hacer mercado, si no quiere hacer mercado necesita ir a un restaurante, esto es lo que más se consigue en un centro comercial tiene que haber bancos, que este tipo de cosas tienen que estar cerca, porque si yo no tengo carro y voy a hacer mercado, y tengo que o cada vez que haga mercado, tengo que pedir transporte en taxi Uber lo que sea o tengo que llevarme el mercado cargando las 7 cuadras, pues va a ser una propiedad que la gente no la va a escoger para rentar. Entonces estas facilidades tienen que estar también a no más de 5 cuadras 3 o 5 cuadras esas son las cosas principales.

Luego vienen las secundarias que son las secundarias las que menos uso tienen cotidianamente, me explico ejemplo clínicas por que si yo me siento más seguro con una clínica a diez cuadras, pero eso no quiere decir que todos los días yo la vaya a usar, pero si me siento más seguro con una clínica cercana a que si no. Hay en los alrededores centros de culto religioso sea la religión que sea, también es un valor agregado que esté cerca que sí que si quiero ir a cualquiera de estos cultos de mi preferencia pues yo lo pueda hacer fácilmente, y que no tenga que atravesar la ciudad,

Luego vienen las secundarias que son las secundarias las que menos uso tienen cotidianamente, me explico ejemplo clínicas por que si yo me siento más seguro con una clínica a diez cuadras, pero eso no quiere decir que todos los días yo la vaya a usar, pero si me siento más seguro con una clínica cercana a que si no. Hay en los alrededores centros de culto religioso sea la religión que sea, también es un valor agregado que esté cerca que sí que si quiero ir a cualquiera de estos cultos de mi preferencia pues yo lo pueda hacer fácilmente, y que no tenga que atravesar la ciudad, eso son cosas secundarias que hayan, digamos aquí en Bogotá hay unas estaciones de policía pequeñas que se llaman CAI (centro de atención inmediata) creo que es lo que significa que si está relativamente cerca de un CAI voy a tener la sensación de seguridad no quiere decir que sea más seguro pero todas estas cosas son ganchos que van a servir a la postre para que ya vendas la propiedad o la alquiles y lo debo mencionar en el momento en el que estoy ofreciendo mi propiedad, tengo que mencionar todas sus fortalezas y voy a decir vea esta propiedad está ubicada a tantas cuadras del metro de Transmilenio, de la parada de bus que usted puede dirigirse a cualquier lugar de la ciudad en menos de 30 minutos, está muy cerca del centro comercial “x” le voy a nombrar está el banco 1, el banco 2, el banco 3, y el restaurante 1, el 2 y 3 hay un supermercado de cadena, esos son fortalezas de mi propiedad y que yo no las compre, las voy a mejorar pero cuando lo ubique en el sitio que yo quería pues me voy a beneficiar de todas esas cosas, y también voy a mencionar hay una iglesia en el parque que está abajo, hay una estación de seguridad de la policía única, y que está aquí y tenemos un parque público donde hay canchas de fútbol,  de basketball, senderos de trote y hay estas cosas.

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– CARLOS

Oye bueno y la persona que tú estás enfocado principalmente en propiedades de estratos populares entonces por qué eliges estratos populares en vez de otras propiedades y por qué apartamentos y no comercios por ejemplo.

– JAVIER

Bueno el motivo por el cual escojo las propiedades de estratos populares me gusta mucho comprar nuevas,  aquí en Colombia se llama vivienda de interés social es porque son las que más más rentabilidad ofrecen en el mercado inmobiliario por dos vías, por valorización y por renta entonces, por que elijo estos apartamentos porque las propiedades de estratos populares no van a hacer casas. Regularmente van a ser siempre apartamentos en ciudades grandes de un área pequeña, estamos hablando que aquí en Bogotá pueden ser 50 metros incluso hay de 45 metros hasta no más de 60 metros  cuadrados, eso hace que sea mucho más barato remodelar o cambiarles el piso o pintar porque es un área mucho más pequeña esa es la primera.

 La segunda es que hay muchísimo más mercado para apartamentos en alquiler o vender una casa barata que una de alto costo, me explico si yo tengo una propiedad de 500 mil dólares y la quiero vender pues va a ser mucho menos la cantidad de gente que puede tener ese dinero para comprármela.

La segunda es que hay muchísimo más mercado para apartamentos en alquiler o vender una casa barata que una de alto costo, me explico si yo tengo una propiedad de 500 mil dólares y la quiero vender pues va a ser mucho menos la cantidad de gente que puede tener ese dinero para comprármela.

Pero si yo tengo una de 50 mil dólares muchísima más gente que me la puede comprar o alquilar,  entonces una cosa es por la facilidad de compra y venta y de alquiler, porque eso se mueve es muy dinámico ese mercado esa es una.

La otra lo que hablábamos de la rentabilidad si son proyectos nuevos de vivienda de interés social como se le llama acá, a la vuelta de 45 años pueden estar casi que triplicando su valor y luego pues entran en una pendiente pues mucho menor en que ella sencillamente se van a ganar valor a un régimen de 5 o 7 por ciento efectivo anual, aquí en Bogotá.

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– CARLOS

Ahora bueno y una pregunta pero la gente dice hay pero es que en esos estratos populares no me pagan la renta ¿eso es cierto?.

– JAVIER

Yo no e tenido la verdad ningún problema y quien no ha vivido en estos lugares tiende a pensar que en los estratos populares la gente no paga, que hay inseguridad, que no sé y de todo obviamente pero lo queyo puedo hablar en momento de los estratos exactamente es que son profesionales, jóvenes la mayoría, recién casados, alquilan apartamentos, abogados y profesores de universidad, jubilados, inclusive.

– CARLOS

Entonces no es gente sin estudios.

– JAVIER

No porque además la forma de alquilarlos es a través de aseguradoras y que el secreto de tener un buen inquilino es hacer la tarea de elegir un buen inquilino,  no es que me salió un buen inquilino hay una tarea de criterio de que el inquilino voy a conseguir, cómo voy a relacionarme con él, cómo voy a hacer el contrato, y es todo un proceso que en últimas determina si la persona va a tener problemas o no.

– CARLOS

Fíjate que tú dices que no has tenido problemas.

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– JAVIER

Correcto sí también para eso hay pues ciertos procedimientos lo que yo hago normalmente es en una pequeña encuesta, yo quiero recibir de ese prospecto de inquilino toda la información posible y necesaria esa es una.

La otra es mi posición, yo no estoy necesitado de alquilar mi inmueble, no es que la primera persona que me llame yo haga negocio con él ni mucho menos, regularmente cuando sé que se va a desocupar una propiedad, les pongo publicidad por internet gratuita unos 45 días antes, como la publicidad gratuita pues no tiene tanta rotación, pero empieza a mostrarse la propiedad y empiezo pues si la puse hoy dentro de una semana ya están empezando a llamar y tengo unas planillas unas hojas en las que voy anotando todo.

 

Ese es otro error muy frecuente que la gente recibe la llamada sobre el camino y no sabe ni quién lo llamo, le dice si el apartamento de la propiedad tiene una habitación dos habitaciones está aquí, está aya ya hasta luego, si a mí me interesa es un cliente potencial entonces tengo que darle pues la atención debida, si en ese momento no lo puedo atender entonces pues le pido el nombre y me aseguro de anotarlo en ese momento, sino después se me olvida me llamó el señor Carlos Devis el celular es tal Carlos lo llamo en horas de la noche le parece bien listo perfecto no dejar escapar ninguno de ellos.

Pero si recibo la llamada con tranquilidad en mi casa entonces de un momento señor Devis bueno ahora sí hablemos y tengo acá  ya sea en el computador o para escribirlo entonces bueno Carlos para cuántas personas es el apartamento, no,  somos dos adultos y dos niños yo voy anotando y no voy a emitir ningún juicio al respecto absolutamente nada, Carlos usted tiene carros si 1 qué tipo de carro,  no tengo una moto o una bicicleta, una patineta, lo que sea yo no voy a decir absolutamente nada solamente voy anotar, tiene mascotas, si qué tipo de mascotas, es una familia o son amigos compañeros de trabajo o quiénes son los que van a habitar el apartamento,

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no somos compañeros de trabajo tres adultos que trabajamos en la misma empresa, bueno perfecto, somos estudiantes, somos lo que sea yo voy anotando sencillamente todo y lo otro que les pregunto es, en donde vio el aviso o como se enteró de la publicación de este apartamento, entonces van a decir no lo vi en esta página, me llamó un amigo, me pasé justamente ahí pregunté y me dijeron que está en alquiler,  bueno lo que sea y luego les digo bueno yo tengo acá ya sus datos deme un correo electrónico y yo me pongo en contacto con usted, el apartamento va  a estar disponible dentro de un mes, pero sabe que está llamando más gente entonces voy a dar un tiempo prudencial de unos 15 a 20 días más, y quienes estén interesados y luego yo le voy a devolver la llamada para que usted haga los trámites ante la aseguradora, si le parece bien los trámites son estos y le presento mi propiedad de la forma más profesional, más objetiva posible mencionando todo lo que habíamos hablado antes de la propiedad.

 

Porque una llamada regular a preguntar y dicen tres habitaciones dos baños sala comedor un garaje eso a mi no me dice absolutamente nada, lo mismo que estaba en el aviso en el anuncio que se entonces para que  llame yo a que me dijeran lo mismo. Entonces en esa llamada yo tengo que capturar la atención de ese cliente entonces le digo si está ubicado en un tercer piso, tiene una vista hacia el parque, es un sitio silencioso, está a tantas cuadras de lo que estábamos hablando tantas cuadras del transporte y ahí esto.

– CARLOS

Y ahí ofreces lo que previamente tu habías decidido antes de elegir la propiedad, a ti no te ofrecieron un apartamento o una propiedad sino tu tienes una estrategia para buscar y eliges de estrategia porque sabes qué es lo que vende o qué es lo que no vende bueno podríamos estar aquí mucho tiempo Javier es uno de los profesores de nuestro taller de bienes raíces además un gran amigo y es increíblemente organizado tener en unos cuadros para elegir un inquilino uno para él para elegir la propiedad él ha desarrollado él hace su negocio de una manera tan profesional como hace su trabajo de piloto y como hace si maneja su dinero entonces Javier muchas gracias y qué le dirías a una persona que en este momento quiere invertir y si a ellos quisiera realmente a invertir de verdad en bienes raíces pero lo que dicen siempre porque quien no dice que quiere invertir no la mayoría de la gente dice que quiere pero no da el paso que le dirías a esa persona que para qué dé un paso que sea seguro que sea sólido que sea sensato.

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– JAVIER

Ok bueno ahí en ese caso de las personas que sean interesadas realmente en invertir en finca raíz y en cualquier otra cosa pero estamos hablando de finca raíz lo primero es revisar las finanzas personales y hacerse una autoevaluación y ver qué tal están, son susceptibles de mejorar eso sería digamos lo primero lo segundo educarse tomar un coaching asesorarse con alguien que sepa muy importante, no es contactar a un realtor es decir un agente de bienes raíces eso no es hacer a asesorarse de alguien que sepa por qué esta persona va a vender lo que sea lo que tenga en el inventario para él todas sus propiedades son las mejores la mejor inversión se va a irse contento no está bien saberlo menos y entre más rápido te venda mejor claro por supuesto porque él vive de las comisiones de venta si estamos hablando de los EE.UU. Son 6 por ciento sobre el precio de ventas estamos hablando que en Colombia es el 3% entonces para él todas las propiedades son hermosas son lo mejor son las más rentables y está en saber dónde poner en venta claro él vive de eso entonces tienen que hacer su trabajo o sea como sea porque tienen que traer dinero a su casa.

Entonces no equivocarse con a quién le vamos a pedir el consejo entonces es bueno revisar finanzas personales 2 el coaching adecuado valga la cuña estamos hablando con Carlos Devis que es un súper duro para bienes raíces yo así lo estoy ayudando a él como profesor eventualmente en su curso aprendió muchísimas cosas de él entre ellas la mentalidad la mentalidad es básica para cualquier inversión y debe abolir nuestros pensamientos limitantes de ver qué es lo que me mueve porque lo quiero hacer porque quiero invertir en finca raiz porque no tengo nada más que hacer porque estoy persiguiendo un sueño al que le puse en metas en el tiempo o porque mi vecino me dijo que era un buen negocio eso lo tenemos que tener muy claro y cuando tengamos la meta fija, clara, establecida en el tiempo que es lo que yo quiero seguramente que ahí vamos a empezar a tomar acción pero con esas precauciones, realizar finanzas asesorarse aprender y hacerlo no al revés como llegan mucha gente Carlitos sabe como ocurre acá y por qué estás en este curso, no porque yo estuve tratando invertir en bienes raíces y perdí tanto dinero y entonces estoy viendo aquí que puedo aprender.

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Hombre pues si todo el mundo dice lo contrario primero aprender primero ejercitarse luego ir a la guerra cierto así que se hacen los ejércitos y los ejércitos nos llevan a la guerra y después de que los matan a todos quien se devuelve a entrenar nadie, entonces seguir una secuencia lógica de las cosas paciencia foco y ya y dice eso es disciplina.

CÓMO COMPRAR Y ARRENDAR APARTAMENTOS EN ESTRATOS POPULARES – E6

 

Claro bueno mira yo te quiero invitar a otro programa para que nos hable de cómo arrendar porque tú eres un maestro en eso y de verdad que me encanta porque él así como usted como tú lo estás escuchando en este momento él todo lo hace con calmita no se afana no,  yo me montaría en ese avión que tú manejas tranquilo el hombre tiene una calma espectacular

– CARLOS

Claro bueno mira yo te quiero invitar a otro programa para que nos hable de cómo arrendar porque tú eres un maestro en eso y de verdad que me encanta porque él así como usted como tú lo estás escuchando en este momento él todo lo hace con calmita no se afana no,  yo me montaría en ese avión que tú manejas tranquilo el hombre tiene una calma espectacular él toma sus decisiones estratégicas él no se deja empujar si él no quiere él ahora vive bien pero en general es mesurado como la gente que yo conozco que tiene mucho dinero no malgasta que da  gusto pero planificado y organizado entonces Javier muchas gracias te deseo mucho éxito y de verdad que es un placer y un honor tener te aquí invitado.

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– JAVIER

Gracias Carlos y en espera que esto les pueda servir a los lectores y  entonces hasta el siguiente programa.

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